以目前上海的存量房已经达到一个峰值的情况，相信大家能明显感觉到，上海的二手房越来越难卖了。

而越是到这个时候，越要提醒正在看房买房，或者将来要买房的朋友们，你们的房子总有一天也要出售，到时候也会面临和现在一样的问题。

(资料图)

现在市场上什么样的房子最难卖？我们要好好来聊一下，方便给大家日后在买房或者卖房的过程中，需要注意哪些点，哪些观点具有参考意义。

01

首先是明显带硬伤的房子。

例如楼梯一楼不带院子，或者顶楼不带阁楼的房子，电梯小区一二楼存在采光问题，小区里位置不好，靠马路，靠高架，靠垃圾焚烧厂，靠高压线，靠变电站，有环境噪音等等这些类型的。

最近在一线市场，哪怕挂的价格很低，客户一问中介，事先了解到是硬伤的话，是连看房的客户都没有的。

这些类型的房子，在过去几轮行情中，通常都是上涨行情红得发紫，市场上的优质房源都已经售罄的情况下，才会逐渐卖得掉；

市场很冷的时候，除个别想捡大漏的情况，而价格确实也漏到别人能接受，否则都是挂牌时间长达N久也卖不出去。

像现在就是处于一个下行周期的市场，房源数量惊人，好楼层好位置的好房源都在降价，也没有多少客户看房的情况下，硬伤房就更不用说了。

02

除了刚刚说的房子有明显硬伤外，还有一种情况是，产品本身没问题，但是和群体存在“错配”问题。

说下最近我的一个好朋友在卖房的经历。近来和我聊天，他频繁和我说，这套房子卖得非常痛苦，最主要的原因是产品错配了，导致在市场上没有竞争力。

为什么这么说呢？ 他的房子是一个老小区120㎡的大三房，产品完全错配了。

会买老破小的客户， 大多都是刚需上车的客户，这类客群的特点都是年轻化，预算低或不足，且对大户型没有需求。

尤其是刚需首套，基本都是买老破小的一房或者两房，基本都是到了置换改善的阶段，才会需求三房；而要置换改善的时候，通常也不会买老小区的产品。

如今就是卖房的时候，他才意识到了这个问题。

其实每一类产品都会相应客群需求的总价段和面积段， 例如在刚需群体中，总价低，面积小的产品才会相对来说比较好卖；

而到了改善群体， 相应的面积和总价就会变高，次新房龄，带点学区就会比较好卖；

而到了豪宅群体， 则是够大，配套够稀缺，例如江景大平层， 价格通常都不是太大问题，因为对应的阶层都会有相应的资产支撑。

而我的朋友恰恰就出现了产品与人群错配这样的问题。老破小原本就是刚需上车群体会买的产品，结果他却是一个大户型，总价也高，最终的结果一定是非常难卖的。

所以我们才说，客群决定了楼市的产品。同时，二手房好卖与否，最关键还是取决于供需关系。

在产品和客群没有错配的情况下，加上房子本身也没有硬伤，那这类的房子成交周期才会比较短。

所以才说，对于一个价位区间的选择，一定有与之对应的产品，我们要选对与之对应的产品，而不是看到自己喜欢的就买。当前行情下，对我们选产品的要求已经越来越高。

否则产品错配的结果，和买到硬伤房的结果都是殊途同归的。

03

目前的楼市，全面普涨的时代已经过去，目前乃至未来的楼市的行情，都是一个持续分化的行情；

未来并不是闭着眼睛胡乱买就能涨，因为对选筹能力要求越来越高，所以未来的客群也会擦亮眼睛仔细挑选，越来越聪明；

当购房者选品越来越挑剔，不仅是对产品本身挑剔，就连背后的资源和价值也会仔细考量；所以现在难卖的房子，未来只会更难卖。

而在过去，某神所倡导的“大面积低单价”产品，已经在时代的变化中逐渐被抛弃，早已不符合当下的市场行情和需求。

最后，我们买房，一定要仔细选择；符合自己的需求的前提下，选择一个好板块，板块内选择一个好小区，小区里买到一套户型好位置好价格也合适的房子。

在被市场行情无数次验证过好的板块和好的小区，才是犯错概率低的小区；否则买到一套不好的产品，除了损失时间成本，将来还要为了当初的错误决定而买单。

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